Pregunta a un banco cuánto puedes pagar y te dará una cuota. Pregunta a tu cuenta corriente del año que viene y te dará una suma: la cuota, sí — más el IBI, el seguro de hogar, la comunidad y el mantenimiento que cualquier vivienda cobra aunque no lo hayas presupuestado. En una compra típica, la cuota es solo unas dos terceras partes del coste mensual real de la vivienda, y quien presupuesta solo la cuota descubre el otro tercio por las malas. Esta calculadora parte de la vivienda, no de ratios de ingresos: introduces un precio y suma todos los costes mensuales, muestra el dinero inicial necesario y compara entradas del 10 %, 20 % y 30 % lado a lado. O al revés: introduces el total mensual que de verdad puedes soportar y calcula el precio máximo que mantiene toda la suma dentro de ese límite.
Una vivienda de 240.000 €, con los costes completos
Con una entrada del 20 %, el préstamo es de 192.000 € y, al 3,5 % a 30 años, la cuota sale a 862,17 € al mes — la cifra en la que se detiene casi toda conversación de asequibilidad. Sigue sumando: el IBI al 0,6 % del precio son 120,00 € al mes, el seguro de hogar de 300 € al año son 25,00 €, la comunidad 60,00 € y una reserva de mantenimiento del 0,8 % del precio al año, 160,00 €. El coste mensual real es de 1.227,17 € — la cuota es el 70 % de esa cifra. Dinero inicial: 48.000 € de entrada más un 10 % de gastos de compra, 72.000 € en total. La tabla de escenarios muestra el intercambio completo: con el 10 % de entrada el dinero inicial baja a 48.000 € pero el coste mensual sube a 1.334,94 €; con el 30 %, hacen falta 96.000 € iniciales y el mes baja a 1.119,40 €. Y el modo presupuesto lo confirma desde el otro lado: un presupuesto total de 1.227,17 € al mes, con estos mismos tipos y porcentajes, soporta un precio de casi exactamente 240.000 € — porque es el precio del que salió ese presupuesto.
Por qué los porcentajes pesan más que la cuota
El IBI, el seguro y el mantenimiento se introducen como porcentajes del precio (el seguro como cifra anual) precisamente porque crecen con la vivienda que compras. Quien se estira de 240.000 € a 270.000 € no suma solo cuota: a estos tipos suma unos 159 € mensuales de coste real, de los que la cuota es solo unos 108 €. Por eso dos viviendas al mismo precio pueden costar cantidades muy distintas al mes: una casa sin comunidad en un municipio de IBI bajo y un piso con comunidad alta y derramas frecuentes comparten precio de anuncio y difieren en cientos de euros mensuales de coste de propiedad. La calculadora no puede saber el IBI de tu municipio ni la comunidad de tu edificio — pregúntalos al vendedor, a la agencia o al ayuntamiento e introduce cifras reales, no las de por defecto.
En qué se diferencia de la capacidad de endeudamiento
El cálculo bancario de capacidad de endeudamiento parte de tus ingresos y de los porcentajes que el banco admite, y devuelve la cuota máxima que te aprobarían — una aprobación, no una comodidad. Esta herramienta parte de la vivienda y devuelve lo que ser su dueño te va a sacar cada mes; si eso encaja en tus ingresos es un juicio que solo tú puedes hacer, preferiblemente con margen para la caldera, el tejado y el año en que también se rompe el coche. Usa las dos juntas: la capacidad de endeudamiento marca el techo que permite el banco, esta suma marca el suelo que tu presupuesto debe superar, y el precio correcto es el que cumple ambas cosas con holgura.
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.
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English version: Home Affordability Calculator — The Full Monthly Cost: Mortgage, Tax, Insurance, HOA and Maintenance · Calcular Capacidad de Endeudamiento Hipoteca.
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