Toda subrogación o novación de hipoteca es una compra: pagas hoy unos gastos de cambio para comprar una cuota más baja en el futuro. Si esa compra es buena depende de una cifra que casi ninguna oferta imprime — el mes de equilibrio, cuando el ahorro mensual acumulado por fin devuelve los gastos del cambio. Antes de ese mes, cambiar te ha costado dinero; después, te lo está ganando. Esta calculadora divide los gastos entre el ahorro mensual para encontrar ese mes, y luego responde a la segunda pregunta: en toda la vida de ambos préstamos, ¿cuántos intereses ahorra realmente el cambio una vez contados los gastos?
El ejemplo, con números
Un capital pendiente de 150.000 € al 4,2 % con 20 años por delante cuesta 924,86 € al mes, con 71.965,46 € de intereses aún por pagar. Pasarlo al 2,9 % a 20 años baja la cuota a 824,41 € — un ahorro de 100,45 € al mes — y los intereses del préstamo nuevo suman 47.857,80 €. Con unos gastos de cambio de 2.500 €, el punto de equilibrio es 2.500 dividido entre 100,45 = 24,9 meses: desde el mes 25, el cambio va ganando. En toda la vida del préstamo, quedarse cuesta 221.965,46 € en cuotas; cambiar cuesta 197.857,80 € en cuotas más los 2.500 € de gastos — un ahorro total de 21.607,67 €. Las dos cifras importan: el ahorro total dice que la operación es buena, y el punto de equilibrio dice que solo es buena si dentro de dos años seguirás con este préstamo.
La trampa: reiniciar el reloj
La mayoría de los cambios alargan el capital pendiente a un plazo completo nuevo, y eso por sí solo baja la cuota incluso al mismo tipo — no estás ahorrando, estás reprogramando, y pagando intereses durante más años. Compara las columnas de intereses, no las cuotas: si los intereses totales del préstamo nuevo no son claramente menores después de gastos, la cuota menor es una ilusión comprada con años extra. Las comparaciones limpias mantienen el plazo igual, como en el ejemplo — los mismos 20 años en ambos lados — para que el ahorro sea obra del tipo y no del calendario. Si aun así alargas el plazo, valora seguir pagando la cuota antigua: la diferencia se convierte en amortización de capital y el equilibrio solo mejora.
Subrogación o novación: compara las dos con la misma herramienta
Merece la pena pedir las dos ofertas — el cambio de banco (subrogación) y la mejora con tu banco actual (novación) — y pasar cada una por esta calculadora con sus propios gastos y su propio tipo. La novación suele tener menos papeleo y a veces ninguna tasación nueva; la subrogación suele conseguir el tipo más agresivo, porque el banco nuevo está comprando un cliente. Ninguna gana por definición: gana la que tenga el punto de equilibrio más cercano y los intereses totales más bajos con el plazo que de verdad vayas a mantener.
Qué entra en los gastos del cambio
Todo lo que el cambio te cobra: en una subrogación entre bancos, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación (desde la Ley 5/2019 la mayoría de estos gastos los asume el banco en préstamos nuevos, pero la tasación y cualquier comisión pactada pueden seguir siendo tuyos), y en una novación con tu propio banco, la comisión por novación si tu escritura la prevé. Si el banco nuevo «te paga los gastos» a cambio de un tipo algo mayor, los gastos no son cero: están escondidos en el tipo, así que compara la cuota y los intereses de esa oferta frente a pagar tú los gastos al tipo menor. Y un límite honesto: esta calculadora compara los préstamos tal como se firman. No puede saber si los tipos bajarán el año que viene ni si te mudarás en el mes 14 — y por eso el mes de equilibrio, y no el ahorro total, es la cifra con la que hay que decidir.
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.
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English version: Refinance Break-Even Calculator — Months to Recover Closing Costs and Lifetime Interest Saved · Calculadora de Comisión por Subrogación de Hipoteca.
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