Calculadora de Comisión por Subrogación de Hipoteca Bancos: Coste del Cambio y Ahorro Mensual

Qué es y para quién

Es una calculadora del coste de subrogar una hipoteca, es decir, de trasladarla a otro banco que ofrece un tipo mejor manteniendo el préstamo vivo. Está pensada para quien ha recibido una oferta de otra entidad —o está valorando pedirla— y necesita responder a la pregunta que decide todo: ¿cuánto me cuesta el cambio y en cuánto tiempo lo recupero con la cuota nueva?

La herramienta suma la comisión por subrogación o reembolso que tu banco actual puede cobrar sobre el capital pendiente, la nueva tasación y los gastos menores a tu cargo. Después recalcula la cuota con el tipo viejo y con el nuevo sobre el plazo que te queda, obtiene el ahorro mensual y cruza ambas cifras: coste total dividido entre ahorro mensual da los meses de equilibrio, y el ahorro acumulado en todo el plazo restante muestra la ganancia neta potencial de la operación.

Cómo se usa

El porcentaje de comisión depende de tu contrato y de la ley aplicable a su fecha: en hipotecas variables firmadas bajo la Ley 5/2019, la comisión por subrogación es del 0,25 % si estás en los tres primeros años y del 0,15 % en adelante; en las fijas puede llegar al 2 % durante los diez primeros años y al 1,5 % después. Consulta tu escritura o el certificado de deuda del banco y escribe aquí la cifra exacta, porque en capitales altos medio punto son cientos de euros.

En la subrogación entre entidades, la normativa carga los gastos de notaría, registro y gestoría al nuevo banco; al cliente le queda normalmente la tasación. Si la oferta del nuevo banco exige productos vinculados —seguros, nómina, tarjetas—, su coste anual real debería sumarse a «otros gastos» o restarse del ahorro, porque una cuota menor con un seguro el doble de caro puede salir más cara en conjunto.

Ejemplo resuelto

Hipoteca con 150.000 € pendientes, a tipo variable ya superados los tres primeros años: la comisión del 0,15 % es de 225 €. Sumando una tasación de 300 €, el coste total del cambio es de 525 €. Pasando del 3,2 % actual a un 2,4 % con 20 años por delante, la cuota baja de 846,99 € a 787,57 €: un ahorro de 59,43 € al mes. El cambio se paga en 8,8 meses, y el ahorro neto en lo que queda de préstamo alcanza los 13.737,51 €.

Casos de uso

• Evaluar una oferta de subrogación con el coste de entrada incluido.
• Comparar subrogar frente a cancelar y abrir hipoteca nueva, que tiene más gastos.
• Negociar con tu banco actual mostrando el ahorro neto que te ofrece la competencia.
• Decidir si compensa cambiar cuando queda poco plazo: el equilibrio manda.

Limitaciones y consejos

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. El cálculo supone que el nuevo banco mantiene el mismo capital y plazo y que ambos tipos permanecen constantes: en hipotecas variables los dos tipos se moverán con el euríbor y el diferencial es lo que realmente se compara. Tampoco incluye una posible compensación por riesgo de tipo de interés en hipotecas fijas ni las bonificaciones condicionadas a productos vinculados. Tu banco actual tiene derecho a igualar la oferta en el plazo legal: comunica la subrogación por el cauce formal y guarda la oferta vinculante.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga los gastos de la subrogación?

En la subrogación entre bancos, la entidad nueva asume notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos. Al cliente le corresponden la comisión de su banco actual si el contrato la prevé y, normalmente, la tasación de la vivienda.

¿A partir de qué ahorro mensual compensa cambiarse?

La regla práctica es el plazo de equilibrio: si recuperas el coste en menos de un año o año y medio y te quedan bastantes años de hipoteca, la operación suele ser claramente favorable. Si el equilibrio supera la mitad del plazo restante, el beneficio es dudoso.

¿Puedo subrogar una hipoteca fija a otra fija mejor?

Sí, y puede ser muy rentable si firmaste en el pico de tipos. Pero revisa la comisión: en fijas de la Ley 5/2019 puede ser del 2 % en la primera década, lo que en capitales altos exige un diferencial de tipo mayor para que el cambio se pague.

¿La subrogación cambia las condiciones de mi préstamo?

Solo puede modificarse el tipo de interés y, con límites, el plazo; el capital pendiente y la vivienda son los mismos. Si además quieres más capital o cambiar de titulares, ya no es subrogación sino una hipoteca nueva, con otra estructura de gastos.