Calculadora Amortización Préstamo Hipotecario Sistema Francés: Cuadro Anual e Intereses Totales

Qué es y para quién

Es una calculadora de amortización por el sistema francés, el que usan prácticamente todas las hipotecas en España: cuota mensual constante durante el plazo si el tipo no cambia. Sirve para quien compara ofertas de bancos, para quien quiere saber cuánto interés pagará en total por su préstamo y para quien está decidiendo entre un plazo más corto con cuota alta o uno largo con cuota cómoda.

La herramienta calcula la cuota con la fórmula financiera del sistema francés y construye el cuadro completo mes a mes, que aquí se presenta resumido por años: intereses pagados cada año, capital amortizado y saldo pendiente al cierre. Ese resumen revela la característica clave del sistema: la deuda baja muy despacio al principio, porque la mayor parte de la cuota inicial es interés calculado sobre un saldo todavía casi intacto.

Cómo se usa

Introduce el capital que realmente vas a pedir —precio menos entrada y gastos—, el tipo de interés anual y el plazo en años. Si comparas una hipoteca fija con una variable, usa para la variable el tipo actual solo como foto inicial: su cuota cambiará en cada revisión y el cuadro dejará de ser exacto tras la primera.

Fíjate en dos cifras al comparar plazos: los intereses totales y el saldo a mitad de plazo. Mucha gente descubre con el cuadro que, tras diez años pagando una hipoteca a 25, todavía debe cerca de las tres cuartas partes del capital: no es un error del banco, es la geometría del sistema francés, y es el argumento numérico para valorar amortizaciones anticipadas cuando haya ahorro disponible.

Ejemplo resuelto

Préstamo de 200.000 € al 3,5 % anual a 25 años: la cuota mensual es de 1.001,25 €. Al cabo de los 300 pagos habrás entregado 300.374,14 €, de los que 100.374,14 € son intereses: más de la mitad del capital pedido. El primer año pagas 6.918,76 € de intereses y solo amortizas 5.096,20 € de capital, por eso el saldo tras doce cuotas es aún de 194.903,80 €. En el último año la proporción se invierte casi por completo.

Casos de uso

• Comparar dos ofertas con distinto tipo y plazo usando el coste total, no solo la cuota.
• Saber cuánto debes realmente tras X años si piensas vender la vivienda.
• Preparar la negociación de una subrogación con el cuadro actual en la mano.
• Explicar en familia por qué la deuda baja tan despacio los primeros años.

Limitaciones y consejos

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. El cuadro supone tipo fijo, pagos mensuales sin fallos y ausencia de amortizaciones anticipadas, carencias o novaciones; tampoco incluye seguros, comisiones ni el coste de los productos vinculados que a veces bonifican el tipo. En préstamos reales el banco redondea la cuota a céntimos y el último pago se ajusta, por lo que pueden aparecer diferencias de unos pocos euros frente a este cuadro teórico.

Preguntas frecuentes

¿Por qué al principio se pagan tantos intereses?

Porque el interés de cada mes se calcula sobre el saldo vivo, que al principio es el capital completo. La cuota es constante, así que lo que no va a intereses va a capital; a medida que el saldo baja, la parte de intereses se reduce y la de capital crece.

¿Interesa más acortar plazo o bajar el tipo?

Ambos reducen intereses, pero el plazo manda: en el ejemplo, bajar de 25 a 20 años ahorra decenas de miles en intereses aunque suba la cuota. Si el presupuesto lo permite, un plazo más corto suele ser la decisión más rentable.

¿El cuadro sirve para una hipoteca variable?

Solo como aproximación hasta la primera revisión. Después el banco recalcula la cuota con el nuevo tipo y el saldo de ese momento, y habría que rehacer el cuadro desde ahí con la calculadora introduciendo el saldo como capital.

¿Qué pasa si amortizo anticipadamente?

Puedes elegir entre bajar la cuota manteniendo el plazo o mantener la cuota y acortar el plazo: la segunda opción ahorra más intereses porque ataca directamente los años en los que el saldo genera coste. Revisa si tu contrato tiene comisión por amortización anticipada.