Calculadora de Rentabilidad del Alquiler Bruto y Neto de una Vivienda: con Todos los Gastos

Qué es y para quién

Es una calculadora de rentabilidad para inversión en vivienda destinada al alquiler de larga duración: sirve para quien evalúa un piso antes de comprarlo, para comparar dos oportunidades y para propietarios que quieren saber qué rinde de verdad el piso que ya tienen, usando el precio de compra como inversión.

La herramienta calcula la inversión total sumando al precio los gastos de compra (impuestos, notaría y registro, en porcentaje editable), los ingresos brutos según los meses efectivamente alquilados, y el ingreso neto tras los gastos anuales que tú introduzcas, además del flujo mensual medio y de los años necesarios para recuperar la inversión solo con el alquiler neto.

Cómo se usa

Escribe el precio de compra y el porcentaje de gastos: en segunda mano suele rondar el 10-13 % por el ITP, y en obra nueva depende del IVA y el AJD de tu comunidad. Pon el alquiler mensual realista de la zona, no el deseado, y los meses de ocupación: bajar de 12 a 11 ya refleja un mes de vacío o de impago al año.

Completa los gastos anuales con tus datos: la comunidad y el IBI figuran en los recibos o los facilita el vendedor; el seguro de hogar o de impago y una provisión de mantenimiento honesta evitan que la rentabilidad neta salga inflada.

Ejemplo resuelto

Vivienda de 150.000 € con un 10 % de gastos de compra: la inversión total es de 165.000 €. Alquilada a 750 € los 12 meses, ingresa 9.000 € brutos al año y la rentabilidad bruta es del 5,45 %. Descontando 900 € de comunidad, 450 € de IBI, 250 € de seguro y 200 € de mantenimiento (1.800 € en total), el ingreso neto queda en 7.200 €: la rentabilidad neta es del 4,36 %, el flujo medio es de 600 € al mes y la inversión se recuperaría en unos 22,9 años solo con el alquiler.

Casos de uso

• Evaluar si un piso concreto merece la pena como inversión.
• Comparar vivienda frente a otros productos con una cifra neta honesta.
• Simular qué pasa con la rentabilidad si el alquiler baja o hay un mes vacío.
• Fijar el alquiler mínimo que necesitas para alcanzar tu rentabilidad objetivo.

Limitaciones y consejos

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. El resultado no incluye el IRPF sobre los rendimientos del alquiler, que depende de tu situación y de las reducciones aplicables a la vivienda habitual del inquilino, ni una posible revalorización o depreciación de la vivienda, que a largo plazo puede pesar más que el alquiler. Tampoco valora el riesgo: un solo año de impago o una derrama extraordinaria de comunidad cambian la foto. Si financias la compra con hipoteca, la rentabilidad sobre el dinero propio (cash-on-cash) es otra métrica distinta y mayor por el apalancamiento, con su riesgo asociado. Usa esta calculadora como primer filtro y trabaja los números finos con tu asesor antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad neta se considera buena en alquiler?

No hay una cifra oficial: como orientación de mercado, muchos inversores buscan netas del 4-6 % en ciudades grandes y algo más en zonas baratas, a cambio de menos liquidez y más riesgo. Compárala siempre con alternativas de riesgo similar.

¿Debo contar los gastos de compra en la inversión?

Sí: son dinero que sale de tu bolsillo y no se recupera al vender sin más. Omitirlos infla la rentabilidad aproximadamente un punto porcentual en el ejemplo típico.

¿Y si el piso se queda vacío dos meses?

Baja el campo de meses a 10: los ingresos caen en proporción y verás al instante cuánto sufre la rentabilidad neta. Es la forma más rápida de medir tu margen de seguridad.

¿La calculadora sirve para alquiler turístico?

La mecánica es la misma, pero en turístico los gastos (limpieza, gestión, suministros, licencias) son mucho mayores y los ingresos irregulares: introduce tus cifras reales anuales en los campos de gastos y meses, y trata el resultado con cautela adicional.