El multiplicador del alquiler bruto —GRM por sus siglas en inglés, Gross Rent Multiplier— es la cuenta más rápida del inversor inmobiliario: precio dividido entre el alquiler bruto de un año. Si un inmueble cuesta 21 años de renta bruta y el de la acera de enfrente cuesta 16, el segundo es, en principio, mejor compra. Esta calculadora obtiene el GRM, su inversa (la rentabilidad bruta) y te permite invertir la cuenta con un GRM objetivo para negociar precios o rentas.
Qué dice y qué calla el GRM
El GRM resume en un número cuántos años de alquiler bruto hacen falta para igualar el precio. Su inversa es la rentabilidad bruta anual: un GRM de 20 equivale a un 5 % bruto; uno de 12,5, a un 8 %. Es un indicador de cribado, no de decisión: ignora gastos, impuestos, vacÃos y mantenimiento, que pueden diferir mucho entre dos inmuebles con el mismo GRM. Donde sà brilla es comparando inmuebles parecidos en la misma zona, porque ahà los gastos suelen ser proporcionales y el GRM ordena la lista en segundos.
Cómo se usa la calculadora
Introduce el precio del inmueble y el alquiler mensual esperado o actual. Obtendrás el alquiler bruto anual, el GRM y la rentabilidad bruta. Si añades un GRM objetivo —el que consideres aceptable para la zona—, la calculadora invierte la fórmula en los dos sentidos: el precio que deberÃas pagar por esa renta para cumplir tu objetivo, y el alquiler que necesitarÃas para justificar el precio pedido.
Ejemplo resuelto
Inmueble de 240.000 € con alquiler de 950 €/mes: el alquiler bruto anual es 11.400 €, el GRM es 240.000 ÷ 11.400 = 21,05 y la rentabilidad bruta, un 4,75 %. Con un GRM objetivo de 18, el precio «correcto» para esa renta serÃa 205.200 €; y para mantener los 240.000 € harÃa falta un alquiler de 1.111,11 €/mes. Ahà tienes el argumento de negociación, expresado en las dos monedas posibles: precio o renta.
Casos de uso frecuentes
- Cribar anuncios: calcula el GRM de cada piso en venta con su alquiler estimado y descarta los peores sin visitar.
- Fijar tu oferta: con tu GRM objetivo y la renta realista de la zona, el precio máximo sale solo.
- Valorar una subida de alquiler tras una reforma: ¿cuánto tiene que subir la renta para que el GRM quede como el de mercado?
- Comparar ciudades: el mismo capital compra GRM muy distintos en capitales y en ciudades medias; el contraste es un primer mapa de rentabilidad bruta.
Limitaciones honestas
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesorÃa fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. El GRM trabaja con renta bruta: no descuenta IBI, comunidad, seguros, impagos, periodos vacÃo ni reformas, y por tanto sobreestima la rentabilidad real, que puede quedar varios puntos por debajo. Tampoco distingue calidades ni riesgos entre zonas. Úsalo como primer filtro y confirma los finalistas con un cálculo de rentabilidad neta completo antes de comprometer dinero.
Preguntas frecuentes
¿Qué GRM se considera bueno?
No hay una cifra universal: en grandes capitales con rentas altas y precios muy altos son normales GRM de 20-25, mientras que en ciudades medias se ven 12-16. Lo útil es comparar dentro de la misma zona: el inmueble con menor GRM de tu lista es el relativamente más barato por euro de renta.
¿En qué se diferencia el GRM de la tasa de capitalización (cap rate)?
El cap rate usa la renta neta de gastos operativos; el GRM, la bruta. El cap rate es más preciso pero exige conocer los gastos de cada inmueble; el GRM sacrifica precisión a cambio de necesitar solo precio y alquiler, por eso sirve para la primera criba.
¿Debo usar el alquiler actual o el de mercado?
Para decidir una compra, el de mercado realista: si el piso está alquilado por debajo de mercado con un contrato largo, el GRM con la renta actual describe lo que cobrarás tú al principio; con la renta de mercado, el potencial. Hay inversores que calculan ambos y negocian con el primero.
¿El GRM sirve también para locales y oficinas?
La fórmula es la misma, pero los niveles no son comparables con los de vivienda: locales y oficinas suelen mostrar GRM menores (rentabilidades brutas mayores) a cambio de más riesgo de vacÃo y de impago. Compara siempre dentro del mismo tipo de activo.
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