Cuando un negocio compra un local, Hacienda no permite deducir todo el gasto de golpe: el inmueble se amortiza año a año, y el suelo nunca. Esta calculadora obtiene la cuota anual y mensual, la amortización acumulada y el valor neto contable a partir del precio, del porcentaje de suelo y del coeficiente que elijas.
Cómo funciona la amortización lineal de un inmueble
Amortizar linealmente significa repartir el coste en cuotas iguales durante la vida útil fiscal del bien. En un inmueble hay una particularidad clave: el suelo no se amortiza, porque no se desgasta ni pierde valor con el uso; solo se amortiza la construcción. Por eso el primer paso es separar el precio: si compraste por 200.000 € y el suelo representa el 25 %, tu base amortizable son 150.000 €. Sobre esa base se aplica un coeficiente anual. En las tablas oficiales españolas, los edificios —incluidos los comerciales, administrativos y de oficinas— tienen un coeficiente lineal máximo del 3 % y un período máximo de 68 años. La cuota resultante es un gasto deducible cada ejercicio, así que este cálculo es también una pieza de tu planificación fiscal.
Cómo se usa
- Escribe el precio de adquisición total del local (incluye, si quieres ser preciso, los gastos de compra que formen parte del valor contable).
- Indica qué porcentaje corresponde al suelo: una referencia habitual es la proporción del valor catastral del suelo sobre el total.
- Deja el coeficiente en el 3 % si aplicas el máximo de tablas, o escribe el que use tu contabilidad.
- Introduce los años transcurridos para ver la amortización acumulada y el valor neto actual, y pulsa Calcular.
Ejemplo resuelto
Un local se compra por 200.000 € con un suelo del 25 %: la base amortizable es de 150.000 €. Al 3 % lineal, la cuota anual es de 4.500 € y la mensual, de 375 €. Tras 10 años, la amortización acumulada suma 45.000 €, la construcción vale contablemente 105.000 € y el valor neto total del inmueble —suelo incluido— es de 155.000 €. La vida fiscal completa al 3 % es de unos 33,3 años, así que a ese ritmo quedan unos 23,3 años de cuotas.
Casos de uso frecuentes
- Autónomos y sociedades que llevan su contabilidad y necesitan la cuota del ejercicio sin esperar al gestor.
- Planificación fiscal: estimar cuánto gasto deducible genera el local cada año.
- Compra de un local: anticipar el efecto fiscal antes de firmar, incluyendo cuánto tardará en amortizarse.
- Traspasos y valoraciones internas: conocer el valor neto contable de partida.
Limitaciones honestas
- Los coeficientes varían por país y por tipo de edificio: las naves industriales o los edificios con otros usos pueden tener coeficientes distintos en tu normativa.
- Las reformas y mejoras posteriores se amortizan por separado, con su propio coeficiente y su propia vida.
- El porcentaje de suelo debe poder justificarse (valores catastrales o tasación); un porcentaje arbitrario puede ser corregido en una inspección.
- El valor neto contable no es el valor de mercado: son magnitudes distintas con finalidades distintas.
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el suelo no se amortiza?
Porque el terreno no pierde valor por el uso ni por el paso del tiempo. La normativa solo permite amortizar lo que se deteriora: la construcción. Por eso hay que separar ambos valores en la compra.
¿Qué coeficiente le corresponde a un local comercial en España?
En las tablas de amortización del Impuesto sobre Sociedades, los edificios —comerciales, administrativos, de servicios y viviendas— tienen un coeficiente lineal máximo del 3 % anual y un período máximo de 68 años.
¿Cómo sé qué parte del precio es suelo?
La referencia más aceptada es la proporción entre el valor catastral del suelo y el valor catastral total del inmueble en el año de la compra. Guárdala documentada: es lo primero que se pide si hay comprobación.
¿La amortización reduce de verdad lo que pago de impuestos?
Sí: la cuota anual es un gasto deducible del rendimiento o del beneficio, siempre que el local esté afecto a la actividad y la amortización esté contabilizada. Su efecto en euros depende de tu tipo marginal.
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