Calculadora Impuesto de Sellos Contratos Alquiler Argentina: Alícuotas Editables por Provincia y Reparto

Qué es y para quién

El impuesto de sellos es un tributo provincial argentino que grava los contratos instrumentados, y el contrato de alquiler es uno de los casos clásicos. Se calcula sobre el valor total del contrato — el alquiler mensual multiplicado por todos los meses de duración — aplicando la alícuota que fija cada provincia. Como cada jurisdicción tiene su propia ley impositiva, no hay un porcentaje único para todo el país, y además existen exenciones frecuentes para alquileres destinados a vivienda.

Esta herramienta está pensada para inquilinos y propietarios que están por firmar, y para martilleros e inmobiliarias que preparan el presupuesto de gastos de un contrato. Saber de antemano cuánto es el sellado evita el clásico malentendido de la firma, cuando aparece un costo que ninguna de las partes había previsto y empiezan las discusiones sobre quién lo paga.

Cómo se usa

Ingresa el alquiler mensual pactado y la duración del contrato en meses: el producto de ambos es la base imponible. Carga luego la alícuota vigente en tu provincia para contratos de locación (la del 1,2 % viene como referencia habitual, pero debés reemplazarla por la de tu jurisdicción y tu tipo de contrato: vivienda o comercial). Por último, define el reparto: por costumbre y por criterio de muchas inmobiliarias, el sellado se divide en partes iguales entre locador y locatario, aunque el contrato puede pactar otra cosa; el campo admite cualquier porcentaje.

El resultado muestra el valor total del contrato, el impuesto completo y el importe que corresponde a cada parte según el reparto elegido.

Ejemplo resuelto

Un alquiler de 500.000 $ mensuales por 24 meses suma un valor total de contrato de 500.000 × 24 = 12.000.000 $. Con una alícuota del 1,2 %, el impuesto de sellos es 12.000.000 × 0,012 = 144.000 $. Repartido en partes iguales, el locatario paga 72.000 $ y el locador otros 72.000 $.

Si el mismo contrato fuera comercial en una provincia con alícuota del 2 %, el sellado subiría a 240.000 $: por eso es tan importante cargar la alícuota correcta para tu caso y no usar la del ejemplo.

Casos de uso

• Presupuesto de firma: suma el sellado a la comisión inmobiliaria y al depósito para saber el desembolso inicial total.
• Contratos comerciales: los locales suelen tener alícuotas distintas y menos exenciones que la vivienda; modela tu caso concreto.
• Renovaciones y prórrogas: una extensión del plazo también puede generar sellado sobre el nuevo periodo; estimalo antes de firmar.
• Acuerdo de reparto: si el contrato carga todo el impuesto a una parte, mueve el porcentaje y documenta la cifra exacta.

Limitaciones y consejos

La calculadora aplica la fórmula general (valor total × alícuota) y no reproduce particularidades provinciales: mínimos no imponibles, exenciones por destino vivienda con topes actualizables, alícuotas especiales ni la forma en que algunas provincias tratan las cláusulas de ajuste del alquiler, que pueden modificar la base si el contrato las prevé. Tampoco incluye la comisión inmobiliaria, los gastos de certificación de firmas ni informes. Antes de firmar, confirma con la inmobiliaria o un contador si tu contrato está alcanzado, exento o alcanzado parcialmente.

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.

Preguntas frecuentes

¿Sobre qué monto se calcula el impuesto de sellos en un alquiler?

Sobre el valor total del contrato: el alquiler mensual multiplicado por la cantidad de meses de duración. No se calcula sobre un solo mes.

¿Quién debe pagarlo, el dueño o el inquilino?

La obligación es de ambas partes frente al fisco provincial; entre privados, lo habitual es repartirlo en partes iguales, salvo pacto en contrario en el contrato.

¿Los alquileres de vivienda están exentos?

En varias provincias sí, total o parcialmente, con topes que se actualizan. Por eso debes verificar la ley impositiva de tu provincia: si estás exento, el impuesto de tu caso es cero aunque la fórmula dé una cifra.

¿La alícuota es la misma en todo el país?

No. Es un impuesto provincial y cada jurisdicción fija la suya, que además puede variar según el destino (vivienda, comercial, rural). Por eso la alícuota es un campo editable.