Calcular Impuesto ISAI México Bienes Raíces: Tasas Editables por Estado con Ejemplo Resuelto

Qué es y para quién

El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, llamado en algunos estados ISABI o Impuesto sobre Traslado de Dominio) es el impuesto que paga quien compra un inmueble en México: una casa, un departamento, un terreno o un local. Lo recauda el estado donde está la propiedad, no la federación, y por eso no existe una tasa única nacional: cada entidad federativa fija la suya en su ley de hacienda, con valores habituales entre el 2 % y el 5 % del valor de la operación.

Esta calculadora está pensada para compradores de vivienda, inversores en bienes raíces y asesores que preparan el presupuesto de una compraventa. Su utilidad es práctica: el ISAI se paga en el momento de la firma ante notario y se suma a los honorarios notariales, los derechos de registro y el avalúo. Quien no lo prevé descubre el día de la escritura que necesita decenas de miles de pesos más de los que calculó.

Cómo se usa

Introduce primero el valor de la operación, es decir, el precio pactado de compraventa. Ten en cuenta que la base del impuesto suele ser el mayor de tres valores: el precio pactado, el valor catastral y el valor del avalúo comercial; si alguno de los otros dos es mayor, úsalo como base para no subestimar. Después escribe la tasa vigente en el estado donde está el inmueble: está precargado un 2 % como referencia, pero debes sustituirlo por la tasa real de tu entidad. Por último, si aplica alguna reducción — algunos estados bonifican la adquisición de vivienda de interés social o la primera vivienda — escribe su porcentaje; el campo acepta de 0 a 100 %.

El resultado muestra el impuesto bruto, el importe de la reducción, el ISAI neto a pagar y el costo total de la adquisición sumando precio e impuesto.

Ejemplo resuelto

Compras un departamento en 2.000.000 $ en un estado con tasa del 2 % y sin ninguna reducción aplicable. El ISAI bruto es 2.000.000 × 0,02 = 40.000 $, y como la reducción es cero, el ISAI a pagar es exactamente 40.000 $. El costo total de la adquisición asciende a 2.040.000 $ antes de honorarios y derechos.

Si esa misma operación tuviera una reducción del 50 % — por ejemplo, una bonificación estatal a la vivienda social — el impuesto neto bajaría a 20.000 $ y te ahorrarías los otros 20.000 $. La diferencia entre estados también es grande: el mismo inmueble al 4,5 % pagaría 90.000 $, más del doble que al 2 %.

Casos de uso

• Presupuesto de compra: suma el ISAI a la entrada y a los gastos notariales para saber cuánto efectivo necesitas realmente.
• Comparar estados: si dudas entre dos inmuebles similares en entidades distintas, la diferencia de tasa puede mover el costo total de forma relevante.
• Negociación: conocer el impuesto ayuda a valorar ofertas y a negociar quién asume cada gasto de la operación.
• Inversión: el ISAI forma parte del costo de adquisición y reduce la rentabilidad inicial de una propiedad destinada a renta o reventa.

Limitaciones y consejos

La calculadora aplica la fórmula básica (base × tasa, menos reducción) y no reproduce las tablas progresivas que usan algunos estados, donde el impuesto se calcula por tramos con cuota fija más porcentaje sobre el excedente. Tampoco incluye honorarios notariales, derechos del Registro Público, avalúo ni certificados, que se calculan aparte. La base definitiva la determina el notario con el valor catastral y el avalúo vigentes, y puede diferir del precio pactado.

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el ISAI, el comprador o el vendedor?

Lo paga el comprador, porque el impuesto grava la adquisición. El vendedor, por su parte, puede tener que pagar ISR por la ganancia de la venta, que es un impuesto distinto.

¿La tasa es la misma en todo México?

No. Es un impuesto estatal: cada entidad fija su tasa y sus reducciones en su propia ley. Por eso la tasa es un campo editable y debes introducir la de tu estado.

¿Sobre qué valor se calcula?

Normalmente sobre el mayor entre el valor de la operación, el valor catastral y el valor de avalúo. Si tu avalúo sale más alto que el precio, el impuesto se calculará sobre el avalúo.

¿Hay casos exentos o con reducción?

Sí: herencias, algunas adjudicaciones y programas de vivienda social pueden estar exentos o bonificados según el estado. Usa el campo de reducción para reflejar tu caso y confírmalo con el notario.