En México, la gran ventaja de una hipoteca a tasa fija es que la mensualidad de capital e intereses no se mueve en todo el plazo, ni con la inflación ni con las decisiones de Banxico. Esta calculadora obtiene esa mensualidad con la fórmula de amortización francesa —la misma que usan los bancos— a partir del monto del crédito, la tasa anual fija y los años del plazo, y te dice además cuánto pagas de intereses en total, que es donde suelen estar las sorpresas.
Cómo se construye la mensualidad
La fórmula reparte el crédito en pagos iguales: cuota = monto × i ÷ (1 − (1 + i)−n), donde i es la tasa mensual (la anual entre 12) y n, el número de meses. Al principio, casi todo el pago es interés y muy poco baja el saldo; con los años la proporción se invierte. Por eso dos créditos con la misma tasa pero plazos de 15 y 20 años tienen mensualidades parecidas y costes totales muy distintos: alargar el plazo abarata el mes y encarece la operación.
Cómo se usa la calculadora
Introduce el monto del crédito, no el precio de la vivienda: si la casa cuesta 2.000.000 MXN y das el 20 % de enganche, el crédito es de 1.600.000 MXN. Añade la tasa fija anual que te ofrece el banco y el plazo en años (lo habitual en México: 15 o 20). El resultado da la mensualidad de capital e intereses, el total a pagar y el total de intereses, las tres cifras que necesitas para comparar bancos junto con el CAT.
Ejemplo resuelto
Crédito de $1.500.000 MXN al 10,5 % fijo a 20 años: la mensualidad es de $14.975,70 MXN durante 240 meses. Total a pagar: $3.594.167,59 MXN, de los que $2.094.167,59 MXN son intereses: pagas en intereses más que el monto que te prestaron. Con el mismo crédito a 15 años la mensualidad subiría, pero los intereses totales bajarían en cientos de miles de pesos: pruébalo cambiando solo el plazo.
Casos de uso frecuentes
- Comparar dos bancos con tasas y plazos distintos usando la misma vara: mensualidad e intereses totales.
- Calcular cuánto crédito soporta tu ingreso: prueba montos hasta que la mensualidad quede en torno al 30 % de tus ingresos, el límite que suelen aplicar los bancos.
- Medir el efecto de un enganche mayor: reduce el monto y mira cuánto baja la mensualidad y, sobre todo, el interés total.
- Valorar pagos anticipados: simula el crédito con menos años para ver el ahorro en intereses de acortar el plazo.
Limitaciones honestas
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. La mensualidad bancaria real en México suma a capital e intereses los seguros de vida y de daños (obligatorios en la práctica) y a veces comisión por administración: por eso el banco debe mostrarte el CAT, que integra todos los costes. Esta calculadora aísla capital e intereses para comparar tasas y plazos sin mezcla, y no constituye una oferta ni una aprobación de crédito: la autorización depende de tu historial en Buró de Crédito y de la política de cada institución.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el CAT y por qué importa más que la tasa?
El Costo Anual Total incluye la tasa de interés más seguros, comisiones y otros cargos, expresado como porcentaje anual. Dos créditos con la misma tasa pueden tener CAT muy distinto. La ley obliga a publicarlo: úsalo para la comparación final entre bancos y usa esta calculadora para entender el efecto puro de tasa y plazo.
¿La mensualidad incluye los seguros?
En esta calculadora, no: es solo capital e intereses. En tu crédito real se sumarán el seguro de vida sobre el saldo y el seguro de daños del inmueble, que el banco cobra dentro de la misma mensualidad. Pide el desglose antes de firmar.
¿Me conviene un plazo de 20 años o de 15?
El de 20 años da una mensualidad menor y más fácil de aprobar; el de 15 encarece el mes pero recorta muchísimo el interés total, como se ve en el ejemplo resuelto. La respuesta práctica depende de tu holgura mensual y de si podrías invertir la diferencia con un rendimiento mayor que la tasa del crédito.
¿Puedo hacer pagos anticipados sin penalización?
En la mayoría de los créditos hipotecarios bancarios mexicanos los pagos anticipados a capital no tienen penalización, y son la forma más potente de bajar intereses: cada peso anticipado deja de generar interés durante todos los años restantes. Confírmalo en tu contrato, porque es una condición contractual, no universal.
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