Calcular plusvalía municipal Madrid gratis – Método objetivo y método real, paga siempre el menor

Cómo se usa la calculadora

1. Copia del recibo del IBI o de la sede del Catastro el valor catastral del suelo y el valor catastral total del inmueble: son dos datos distintos y ambos hacen falta.
2. Indica los años completos entre la compra y la venta o herencia: el coeficiente se rellena con la tabla estatal de máximos, pero puedes editarlo si tu ordenanza aplica otro.
3. Escribe el valor de adquisición y el de transmisión para que también se calcule el método real.
4. Revisa el tipo impositivo (cargado el de Madrid, editable) y cualquier bonificación, y pulsa Calcular: pagarás siempre la cuota menor de los dos métodos.

El ejemplo resuelto

Vivienda en Madrid con valor catastral del suelo de 60.000 € (valor total 100.000 €), comprada hace 10 años por 150.000 € y vendida por 200.000 €. Por el método objetivo: 60.000 × 0,08 (coeficiente de 10 años) = 4.800 € de base; al tipo del 29 %, la cuota es 1.392 €. Por el método real: la ganancia es de 50.000 € y la parte del suelo es el 60 %, así que la base real es 30.000 € y la cuota, 8.700 €. Se paga el método menor: 1.392 €, aquí el objetivo.

Los dos métodos tras la reforma

Desde la reforma de 2021, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (la plusvalía municipal) se calcula por el método que salga más barato para el contribuyente. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia. El método real toma la ganancia efectiva de la transmisión y la pondera por el peso del suelo en el valor catastral total. Y si no hay ganancia (vendiste por lo mismo o menos de lo que compraste, computando los valores reales), no hay impuesto: el método real lo refleja en cero y gana siempre.

Limitaciones

Los coeficientes cargados son los máximos estatales; cada ayuntamiento puede aprobar otros menores en su ordenanza fiscal, y el tipo impositivo también es municipal (el de Madrid va precargado como referencia editable). Las bonificaciones por herencia de vivienda habitual varían según el municipio y el parentesco: la herramienta las aplica solo si introduces el porcentaje. Los valores de adquisición y transmisión deben ser los reales y comprobables, no solo los escriturados si difieren.

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.

Bonificaciones en Madrid que conviene revisar

En las transmisiones por herencia, la normativa municipal madrileña contempla bonificaciones importantes para la vivienda habitual cuando el heredero es cónyuge, descendiente o ascendiente, con requisitos de valor y de mantenimiento de la titularidad durante un periodo. Si tu caso es una herencia, introduce el porcentaje de bonificación que te corresponda en el campo editable antes de calcular: sobre cuotas altas, una bonificación puede cambiar por completo el resultado y es un dato que el cálculo genérico no puede adivinar. En compraventas ordinarias entre particulares, en cambio, lo habitual es no tener bonificación.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?

En una compraventa la paga el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble. Las partes pueden pactar otra cosa, pero frente al ayuntamiento el obligado es ese.

¿Qué plazo tengo para pagarla en Madrid?

30 días hábiles desde la transmisión en compraventas, y 6 meses (prorrogables) en herencias. La autoliquidación puede presentarse en la sede electrónica municipal.

¿Y si vendí con pérdidas?

Si acreditas que no hubo incremento de valor, la operación no está sujeta al impuesto. El método real de esta calculadora lo muestra en cero; la acreditación ante el ayuntamiento debe hacerse con los valores de adquisición y transmisión.

¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?

En el recibo del IBI (viene desglosado en valor del suelo y de la construcción) o en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.