Calcular Cash Flow Inversión Inmobiliaria Excel Online: Flujo Mensual, Cap Rate, Cash on Cash y Descarga CSV

Qué es y para quién

El cash flow o flujo de caja de una inversión inmobiliaria es el dinero que entra o sale de tu bolsillo cada mes después de cobrar la renta, pagar los gastos y pagar la hipoteca. Junto a él hay dos ratios que todo inversor mira: el cap rate (el ingreso operativo neto anual dividido por el costo total de la propiedad, que mide el rendimiento del activo sin financiación) y el cash on cash (el flujo anual dividido por el dinero que pusiste de tu bolsillo, que mide el rendimiento de tu capital con el apalancamiento del préstamo).

Esta herramienta está pensada para quien evalúa comprar una propiedad para rentar — un piso, un departamento, un local pequeño — y quiere un primer análisis ordenado, con la tabla anual descargable en CSV para seguir trabajando en Excel o en una hoja de cálculo online.

Cómo se usa

Introduce el precio de compra, el porcentaje de entrada y los gastos de cierre y puesta en marcha: con eso se calcula el préstamo y tu desembolso inicial. Carga la renta mensual esperada y un porcentaje de vacancia prudente (la renta efectiva descuenta los meses sin inquilino). Suma en gastos mensuales comunidad, seguros, mantenimiento e impuestos prorrateados. Por último, la tasa y el plazo del préstamo definen la cuota.

El resultado entrega la cuota, la renta efectiva, el NOI, el cash flow mensual y anual, el cap rate, el cash on cash y una tabla de cinco años con el flujo acumulado, descargable en CSV.

Ejemplo resuelto

Propiedad de 200.000 con entrada del 20 % (40.000) y 4.000 de cierre: tu dinero inicial es 44.000 y el préstamo, 160.000 al 6 % a 30 años, con una cuota de 959,28 al mes. La renta de 1.500 con un 5 % de vacancia queda en una renta efectiva de 1.425; restando 300 de gastos mensuales, el NOI es 1.125 al mes (13.500 al año).

El cash flow neto es 1.125 − 959,28 = 165,72 al mes, es decir 1.988,64 al año. El cap rate resulta 13.500 / 204.000 = 6,62 %, y el cash on cash, 1.988,64 / 44.000 = 4,52 %. La propiedad «cierra» en positivo, pero con un margen estrecho: un mes más de vacancia o una reparación grande lo pondrían en negativo, y eso también es información valiosa.

Casos de uso

• Primer filtro de oportunidades: descarta en minutos las propiedades con flujo muy negativo al precio pedido.
• Negociar el precio: baja el precio en la calculadora hasta que el flujo sea aceptable y tendrás tu oferta máxima fundamentada.
• Comparar financiación: prueba distintas entradas y plazos: más entrada mejora el flujo pero empeora a veces el cash on cash.
• Presentar a un socio o al banco: descarga el CSV y adjunta la proyección a tu análisis en Excel.

Limitaciones y consejos

La proyección mantiene constantes la renta, los gastos y la cuota durante cinco años: no modela reajustes de alquiler, inflación de gastos, reparaciones extraordinarias ni cambios de tasa en préstamos variables. Tampoco incluye el impuesto sobre la renta de los alquileres, la amortización de capital que ganas con cada cuota (que es patrimonio, aunque no flujo) ni la plusvalía o minusvalía al vender. Los porcentajes de vacancia y mantenimiento son hipótesis tuyas: en inmuebles reales conviene ser conservador, porque el optimismo en estos dos campos es la causa más común de inversiones que «en el papel» salían y en la práctica no.

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.

Preguntas frecuentes

¿Qué cap rate se considera bueno?

Depende de la ciudad y del riesgo: en mercados tensionados un 4-5 % puede ser normal y en zonas con más riesgo se exige un 7-9 % o más. Compáralo siempre con el costo de tu financiación: si la tasa del préstamo supera al cap rate, el apalancamiento juega en tu contra.

¿En qué se diferencia el cap rate del cash on cash?

El cap rate mide el rendimiento de la propiedad como activo, ignorando el préstamo. El cash on cash mide el rendimiento del dinero que pusiste tú, teniendo en cuenta la cuota. Por eso el segundo cambia con la entrada y el plazo.

¿Un cash flow negativo significa que es mala inversión?

No siempre: algunos inversores aceptan flujo negativo si la amortización de capital y la plusvalía esperada compensan. Pero es una apuesta de apreciación, no de flujo, y exige bolsillo para sostenerla. Esta calculadora muestra solo la parte de flujo.

¿Cómo abro el CSV en Excel?

Descarga el archivo y ábrelo con Excel u otra hoja de cálculo: usa punto y coma como separador, el formato habitual en configuraciones regionales en español, así que las columnas se ordenarán automáticamente.