Calculadora de Penalización por Cancelación Anticipada Hipoteca: Comisión Máxima Legal y Coste Total de Cancelar Antes de Tiempo

Cancelar o amortizar parte de tu hipoteca antes de tiempo puede costar una comisión, pero no la que el banco quiera: la ley pone topes. Esta calculadora enfrenta la comisión pactada en tu escritura con el límite legal aplicable y te dice cuál de las dos manda y cuánto desembolsarías en total.

Qué es la penalización por cancelación anticipada

Cuando devuelves capital antes de lo previsto —todo, al vender la vivienda, o una parte, al amortizar con ahorros— la entidad puede cobrar una comisión por amortización anticipada. Esa comisión tiene dos techos simultáneos: el porcentaje que firmaste en la escritura y el máximo que permite la normativa. En España, para los contratos firmados desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019), el tope en hipotecas a tipo fijo es del 2 % durante los primeros 10 años y del 1,5 % en el resto del plazo; en las de tipo variable, el tope es del 0,25 % si amortizas en los 3 primeros años, o del 0,15 % si lo haces en los 5 primeros, según lo pactado, y cero después. Además, en los contratos nuevos la comisión nunca puede superar la pérdida financiera que la cancelación cause al banco. Los contratos anteriores se rigen por lo pactado con los límites de su normativa, por eso el campo del tope es editable.

Cómo se usa

Escribe el importe que vas a amortizar o el capital pendiente si cancelas del todo.
Elige si tu hipoteca es a tipo fijo o variable e indica los años transcurridos desde la firma: el tope legal se rellena automáticamente con los valores de la Ley 5/2019.
Introduce la comisión pactada en tu escritura (si no la recuerdas, suele estar entre el 0 % y el 2 %).
Si tu contrato es anterior a 2019 o de otro país, edita el tope con el que te aplique y pulsa Calcular: se cobra siempre el menor de los dos importes.

Ejemplo resuelto

Cancelas por completo una hipoteca a tipo fijo de la que quedan 120.000 €, firmada hace 4 años, con una comisión pactada del 2 %. El tope legal a tipo fijo dentro de los primeros 10 años también es el 2 %, así que la penalización es 120.000 × 2 % = 2.400 € y el desembolso total, 122.400 €. Compara con una variable: amortizas 50.000 € en el año 2 con una comisión pactada del 0,5 %. Aunque la escritura diga 0,5 %, el tope legal es el 0,25 %, y manda el tope: la penalización se queda en 125 €, no en los 250 € pactados.

Casos de uso frecuentes

Vender la vivienda y cancelar la hipoteca con el precio de venta, sabiendo el coste exacto antes de negociar.
Amortizar con ahorros y comprobar si la comisión se come parte del interés ahorrado.
Cambiar de banco (subrogación): comparar la penalización de salir con lo que ahorras en el nuevo préstamo.
Herencias y divorcios: estimar el coste de cancelar o reestructurar el préstamo común.

Limitaciones honestas

En hipotecas a tipo fijo anteriores a 2019 puede existir además una compensación por riesgo de tipo de interés, distinta de esta comisión y no calculada aquí.
La pérdida financiera real la calcula la entidad caso por caso y puede reducir la comisión por debajo del tope; el banco debe entregarte el cálculo.
No incluye los gastos de cancelación registral (notaría y registro) cuando se cancela del todo, que son otro concepto.
Fuera de España los topes son otros: usa el campo editable con el límite de tu contrato y tu normativa.

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.

Preguntas frecuentes

¿Me pueden cobrar más de lo pactado en la escritura?

No. La comisión no puede superar ni lo pactado en la escritura, ni el tope legal vigente, ni —en los contratos nuevos— la pérdida financiera que la cancelación cause a la entidad. Se aplica el límite más bajo de los tres.

¿La amortización parcial paga la misma comisión que la total?

Sí: el porcentaje se aplica sobre el capital que devuelves anticipadamente, sea una amortización parcial o la cancelación completa del préstamo.

¿Por qué la penalización es tan distinta entre fija y variable?

Porque el riesgo que asume el banco no es el mismo: en la fija ha cerrado un tipo para décadas y la devolución anticipada puede causarle una pérdida financiera real; en la variable el tipo se revisa y el riesgo es mucho menor, así que los topes son mínimos y desaparecen a los pocos años.

¿Puedo conseguir que la comisión sea cero?

En los préstamos nuevos muchas entidades ya ofrecen el 0 % como reclamo comercial. En los ya firmados manda la escritura, aunque a veces compensa pagar la penalización si el ahorro en intereses de una subrogación es mayor.

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