Calculadora de Valor de Tasación Estimado Inmueble Básico: Precio por m² con Ajustes y Extras

Antes de encargar una tasación oficial —y pagarla— conviene tener un número de partida defendible. Esta calculadora estima el valor de un inmueble con el método de comparación en su versión sencilla: superficie por el precio por metro cuadrado de la zona, corregido con ajustes y sumando los anexos aparte.

El método de comparación, en versión sencilla

Las tasaciones profesionales se apoyan sobre todo en el método de comparación: buscar inmuebles parecidos vendidos o en oferta en la misma zona (los «testigos»), calcular su precio por metro cuadrado y homogeneizar las diferencias —estado, planta, ascensor, orientación, calidad— con coeficientes de ajuste. Esta herramienta reproduce esa lógica de forma básica: tomas el precio por m² que tú observes en tu mercado, aplicas un ajuste positivo por lo que suma valor (reforma reciente, buena luz) y negativo por lo que resta (planta alta sin ascensor, mal estado), y sumas los anexos por separado, porque un garaje o un trastero nunca vale al mismo €/m² que la vivienda. El resultado es una estimación razonada, no un número mágico.

Cómo se usa

Escribe la superficie construida en m² (la registral o catastral, la misma que uses en los comparables).
Introduce el precio por m² medio de viviendas similares en tu calle o barrio.
Reparte tus correcciones en los tres ajustes: estado y conservación, planta/luz/ubicación fina, y otros. Usa negativos con el signo menos.
Valora el garaje y el trastero como cantidades fijas y pulsa Calcular.

Ejemplo resuelto

Una vivienda de 90 m² en una zona donde los pisos comparables se mueven a 2.000 €/m² parte de un valor base de 180.000 €. Está reformada (+5 %) pero es un cuarto sin ascensor (−2 %): el ajuste neto es del +3 % y el valor ajustado sube a 185.400 €. Sumando una plaza de garaje valorada en 12.000 €, la estimación final es de 197.400 €, lo que equivale a un precio efectivo de 2.193 €/m² sobre la vivienda. Si cambias el precio por m² a 1.800 €, verás cuánto depende todo de ese dato: por eso conviene construirlo con varios anuncios comparables.

Casos de uso frecuentes

Vendedores que fijan un precio de salida con argumentos antes de publicar el anuncio.
Compradores que quieren contrastar si un precio pedido está en mercado.
Herencias y separaciones: un primer reparto orientativo antes de la valoración formal.
Antes de la tasación hipotecaria: anticipar si el valor dará para el préstamo que necesitas.

Limitaciones honestas

No es una tasación oficial: no vale para una hipoteca, un juicio ni un expediente administrativo.
El precio por m² lo aportas tú: si ese dato es malo, la estimación también lo será, por muy bien que ajustes.
No hay visita ni comprobación de cargas, superficie real, legalidad urbanística ni estado interior más allá de tus ajustes.
En mercados con pocas ventas (pueblos pequeños, inmuebles singulares) los comparables escasean y el margen de error crece mucho.

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.

Preguntas frecuentes

¿Por qué el garaje se suma aparte y no por m²?

Porque una plaza de garaje se valora en el mercado como unidad o a un €/m² muy inferior al de la vivienda. Mezclarla en la superficie principal inflaría el valor. Lo mismo ocurre con trasteros y, en parte, con terrazas.

¿Qué ajustes pesan más en la práctica?

Normalmente el estado de conservación y la micro-ubicación (calle exacta, ruido, vistas) pesan más que la planta, salvo en edificios sin ascensor, donde una planta alta puede penalizar bastante.

¿Sirve esta estimación para pedir una hipoteca?

No. El banco exigirá la tasación de una sociedad homologada por el Banco de España. Esta herramienta sirve para orientarte y negociar mejor antes de ese paso.

¿De dónde saco un precio por m² fiable para mi zona?

De varios anuncios actuales de viviendas parecidas en tu mismo barrio —mejor precios de cierre si los conoces— y de las estadísticas por distrito de los portales inmobiliarios. Promedia al menos cuatro o cinco referencias.

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