¿Cuánto vale el metro cuadrado en este barrio? Ninguna calculadora puede saberlo sin datos, y esta no finge tenerlos: lo que hace es trabajar con los tuyos. Tú introduces los testigos —pisos parecidos a la venta en la zona, con su precio y su superficie— y ella calcula el precio por m² de cada uno, la media y la mediana de la zona, y el valor estimado de tu vivienda aplicando ese precio a tus metros.
El método de comparación, sin humo
Las tasaciones profesionales se apoyan en el método de comparación: reunir ventas o anuncios comparables (testigos), normalizarlos por superficie y quedarse con un valor central. La media usa todos los testigos por igual; la mediana ordena los precios por m² y toma el del centro, inmune a un testigo disparatado (el ático con terraza anunciado al doble suele ser eso: un anuncio, no un precio). Presentar ambas, junto con el rango completo, es más honesto que una sola cifra con decimales.
Cómo se usa la calculadora
Rellena entre dos y cinco testigos con el precio de anuncio o de escritura y los m² construidos de cada uno (sé consistente: no mezcles m² útiles de unos con construidos de otros, o la comparación se rompe). Introduce la superficie de tu vivienda con el mismo criterio y obtendrás el precio por m² de cada testigo, la media, la mediana, el rango y el valor estimado de tu piso con ambas medidas.
Ejemplo resuelto
Tres testigos en la misma zona: 180.000 € por 90 m² (2.000 €/m²), 210.000 € por 100 m² (2.100 €/m²) y 165.000 € por 75 m² (2.200 €/m²). Media y mediana coinciden en 2.100 €/m². Para una vivienda de 85 m², el valor estimado es 85 × 2.100 = 178.500 €. Si un cuarto testigo fuese un ático de 3.400 €/m², la media subiría a 2.425 €/m² pero la mediana apenas se movería: por eso conviene mirar las dos.
Casos de uso frecuentes
- Poner precio a tu piso antes de anunciarlo con testigos de tu propio portal inmobiliario.
- Detectar si un anuncio está fuera de mercado comparando su €/m² con la mediana de la zona.
- Separar el efecto tamaño: los pisos pequeños suelen tener un €/m² mayor; compáralos con testigos de su tamaño.
- Estimar el valor para una herencia o un divorcio como primera aproximación antes de encargar tasación oficial.
Limitaciones honestas
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. Sin datos de mercado en vivo: el resultado es una estimación básica construida solo con los testigos que introduces, y hereda todos sus sesgos. No ajusta planta, ascensor, estado de reforma, orientación, terraza ni garaje, factores que en la práctica mueven el precio un 10-30 %. Los precios de anuncio además son precios de salida, no de cierre. Para decisiones con dinero serio (fijar un precio de venta, un reparto, un préstamo) necesitas una tasación profesional con testigos verificados.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos testigos hacen falta para que la cifra sea fiable?
El mínimo operativo son tres, y a partir de cinco o seis la media se estabiliza. Más importante que el número es la calidad: misma zona, tamaño parecido, mismo estado aproximado y precios recientes. Cinco malos testigos dan una cifra peor que tres buenos.
¿Uso m² útiles o construidos?
Los que uses en todos por igual, testigos y tu vivienda. Los portales suelen anunciar construidos; el Catastro ofrece ambas cifras. Mezclar criterios es el error más frecuente y puede mover el €/m² un 10 % sin que se note.
¿Por qué la mediana es a veces mejor que la media?
Porque un único testigo extremo arrastra la media pero no mueve la mediana. En zonas con un par de anuncios «aspiracionales» muy por encima del mercado, la mediana describe mejor el precio al que de verdad se mueve la mayoría.
¿Este valor sirve como tasación para una hipoteca?
No. Para una hipoteca el banco exige una tasación de una sociedad homologada por el Banco de España, con visita al inmueble y testigos verificados por el tasador. Esta calculadora sirve para preparar esa conversación con una estimación propia, no para sustituirla.
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