El precio por noche no es el beneficio: entre la comisión de la plataforma, las limpiezas y la gestión se puede ir un tercio de lo que entra. Esta calculadora de ROI para alquiler vacacional convierte tus cifras en beneficio neto mensual y anual, y en rentabilidad sobre la inversión total, con todos los porcentajes editables.
Del ingreso bruto al ROI neto
El error más común al valorar un piso turístico es quedarse con el ROI bruto: multiplicar el precio por noche por las noches ocupadas y dividir por la inversión. Esa cuenta ignora que cada estancia genera una limpieza (y cuantas más estancias cortas, más limpiezas por noche vendida), que la plataforma retiene su comisión, que una gestora externa se lleva normalmente entre el 15 % y el 25 % si no lo llevas tú, y que hay gastos fijos aunque no entre nadie. El ROI que decide si el negocio funciona es el neto: lo que queda después de todo eso, dividido por todo lo que invertiste —compra, reforma, mobiliario y gastos de adquisición—, no solo por el precio de compra.
Cómo se usa
- Introduce tu precio medio por noche y las noches ocupadas al mes (sé honesto: usa tu media anual, no tu mejor mes).
- Ajusta la comisión de la plataforma: en Airbnb puede ser en torno al 3 % en tarifa repartida o al 15 % si el anfitrión asume la tarifa completa.
- Escribe la duración media de la estancia y tu coste real de limpieza por rotación: de ahí salen las estancias y el gasto de limpieza.
- Añade el % de gestión (0 si lo gestionas tú), los gastos fijos mensuales y la inversión total, y pulsa Calcular.
Ejemplo resuelto
Un apartamento a 80 € la noche con 20 noches ocupadas al mes (un 67 % de ocupación) ingresa 1.600 € brutos. La comisión del 15 % se lleva 240 €. Con estancias medias de 2,5 noches hay 8 rotaciones al mes, y a 35 € por limpieza son 280 €. La gestora cobra el 20 %: 320 €. Los gastos fijos suman 150 €. Beneficio neto: 610 € al mes, 7.320 € al año. Sobre una inversión total de 180.000 €, el ROI neto es del 4,07 % —muy lejos del 10,67 % que prometía el cálculo bruto—, y esa diferencia es exactamente la que separa un buen negocio de una decepción.
Casos de uso frecuentes
- Antes de comprar: contrastar un anuncio de «alta rentabilidad» con cifras netas realistas.
- Decidir la gestión: cuánto ganas de más llevándolo tú frente a una gestora, y si te compensa el tiempo.
- Fijar precios: encontrar el precio por noche mínimo para alcanzar tu ROI objetivo.
- Comparar el mismo inmueble en alquiler vacacional frente a alquiler tradicional de larga temporada.
Limitaciones honestas
- La estacionalidad manda: un mes medio es una simplificación; lo correcto es trabajar con la media de doce meses reales.
- No incluye los impuestos sobre los rendimientos, que dependen de tu situación (IRPF, sociedades, módulos).
- Si cobras la limpieza al huésped como tarifa aparte, resta ese ingreso del coste de limpieza para reflejar tu caso.
- No contempla desgaste acelerado del mobiliario, vacíos por mantenimiento ni el coste de la licencia turística, obligatoria en muchos municipios.
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.
Preguntas frecuentes
¿Qué comisión cobra Airbnb al anfitrión?
Depende del modelo de tarifa: en la tarifa repartida el anfitrión paga en torno al 3 % y el huésped el resto; en la tarifa única para anfitrión, habitual en gestores profesionales, el anfitrión asume alrededor del 15 %. Por eso el campo es editable.
¿El ROI neto incluye los impuestos?
No: es el beneficio antes de impuestos sobre la renta. Cada propietario tributa de forma distinta según su régimen, así que debes aplicar tu tipo efectivo sobre el neto anual para obtener tu rentabilidad final.
¿Cómo mejoro el ROI sin subir el precio por noche?
Alargando la estancia media: con descuentos por semana o mes reduces el número de limpiezas por noche vendida, que es uno de los costes que más castiga. Gestionar sin intermediario también suma, si tu tiempo lo permite.
¿Qué ocupación se considera buena en alquiler vacacional?
No hay una cifra universal: depende de la ciudad, la temporada y el tipo de inmueble. La calculadora muestra tu porcentaje de ocupación para que lo compares con datos de tu mercado concreto, no con medias de internet.
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