Comprar vivienda nueva tiene una fiscalidad distinta a la de segunda mano: no hay ITP, pero sí IVA y AJD, y entre ambos impuestos y los gastos de escritura el sobrecoste se acerca al 12-13 % del precio. Esta calculadora lo desglosa línea a línea —IVA, Actos Jurídicos Documentados, notaría, registro, gestoría y tasación— para que llegues a la firma sabiendo cuánto dinero extra necesitas además del precio del piso y de la entrada de la hipoteca.
Qué impuestos paga la vivienda nueva en España
Al comprar a un promotor o a un banco como primera entrega, el comprador paga IVA: el 10 % en vivienda libre, el 4 % en vivienda de protección oficial de régimen especial y el 21 % en locales, oficinas y plazas de garaje sueltas. Sobre esa misma operación se liquida además el AJD, un impuesto cedido a las comunidades autónomas cuyo tipo general oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % (y llega más alto en alguna comunidad). Ambos impuestos conviven: es la única compra de vivienda en España que tributa por dos vías a la vez.
Cómo se usa la calculadora
Introduce el precio sin impuestos, ajusta el IVA y el AJD a tu caso y tu comunidad, y edita los gastos si tu notaría o gestoría te ha dado otros presupuestos. Los importes precargados (900 € de notaría, 600 € de registro, 450 € de gestoría y 350 € de tasación) son valores habituales para una compra media, no tarifas oficiales: los aranceles notariales y registrales dependen de la cuantía de la escritura.
Ejemplo resuelto
Vivienda nueva de 250.000 € con IVA del 10 % y AJD del 1,5 %: IVA = 25.000 €; AJD = 3.750 €; notaría, registro, gestoría y tasación suman 2.300 €. Total de impuestos y gastos: 31.050 €, un 12,42 % sobre el precio. Coste total de la compra: 281.050 €. Esa es la cifra que debe cuadrar con tu ahorro más el préstamo, no los 250.000 € del anuncio.
Casos de uso frecuentes
- Calcular el ahorro necesario para la entrada: el banco financia sobre el precio, pero impuestos y gastos salen de tu bolsillo.
- Comparar vivienda nueva frente a segunda mano sumando a la usada su ITP en lugar de IVA + AJD.
- Compras en distintas comunidades: cambiar solo el tipo de AJD muestra diferencias de miles de euros entre territorios.
- Vivienda protegida: con IVA del 4 % y, según la comunidad, AJD reducido o exento.
Limitaciones honestas
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. La calculadora aplica el AJD sobre el precio introducido; el tipo vigente y las bonificaciones (jóvenes, familias numerosas, VPO) varían por comunidad autónoma y por año. No incluye los gastos de la hipoteca si la hay (desde 2019 el AJD del préstamo lo paga el banco, pero quedan tu copia de escritura y posibles productos vinculados), ni la provisión de fondos real que pedirá la gestoría, que suele redondear al alza y regularizarse después.
Preguntas frecuentes
¿Por qué la vivienda nueva paga IVA y AJD y la usada solo ITP?
Porque son operaciones distintas ante la ley: la primera entrega la hace un empresario (el promotor) y tributa por IVA como cualquier venta empresarial; el AJD grava además el documento notarial. La segunda mano, entre particulares, va por ITP y no paga AJD sobre la compraventa.
¿Cuánto es el AJD en mi comunidad autónoma?
Depende: hay comunidades en el 0,5 %, muchas en el 1 % o el 1,2 %, y las más caras en el 1,5 %. Además existen tipos reducidos para menores de cierta edad, familias numerosas o personas con discapacidad. Edita el campo con el tipo de tu comunidad para afinar el cálculo.
¿La tasación es obligatoria al comprar vivienda nueva?
Solo si pides hipoteca: el banco exige una tasación homologada para fijar cuánto te presta sobre el valor del inmueble. En una compra al contado puedes poner ese campo a cero.
¿Los garajes y trasteros pagan el mismo IVA que la vivienda?
Si se compran en el mismo acto y escritura que la vivienda (hasta dos plazas de garaje), tributan al mismo 10 %. Comprados por separado, un garaje o un local paga el 21 % de IVA.
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