Calculadora de Exención IRPF por Reinversión en Vivienda Habitual: Ganancia Exenta y Parte que Tributa

Qué es y para quién

La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los beneficios fiscales más importantes al vender una casa en España: si reinviertes lo obtenido en comprar (o rehabilitar) otra vivienda habitual en el plazo de dos años, la ganancia patrimonial queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional a esa parte, y el resto tributa en la base del ahorro.

Está pensada para quien ha vendido o va a vender su casa y quiere anticipar el impacto en la declaración de la renta antes de decidir cuánto reinvertir y cuándo.

Cómo se usa

Introduce el importe de transmisión (precio de venta), el valor de adquisición sumando lo que pagaste más los gastos y tributos de la compra, los gastos de la venta y el importe que reinviertes en la nueva vivienda habitual. Los cinco tipos de la escala del ahorro son editables por si cambian o quieres simular otro escenario. El resultado muestra la ganancia, el porcentaje reinvertido, la parte exenta, la parte gravable y el impuesto estimado sobre esta última.

Detalle clave: la proporcionalidad se calcula sobre el importe de transmisión completo, no solo sobre la ganancia. Si debes parte de hipoteca, lo que cuenta como reinvertido es el importe destinado a la nueva vivienda según las reglas de la exención.

Ejemplo resuelto

Vendes por 300.000 € una vivienda que te costó 180.000 € (con gastos de compra incluidos) y pagas 6.000 € de gastos de venta: la ganancia es 300.000 − 180.000 − 6.000 = 114.000 €. Reinviertes 225.000 €, el 75 % del importe de transmisión, así que la ganancia exenta es el 75 % de 114.000 = 85.500 € y tributan 28.500 €.

Con la escala del ahorro cargada (19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €…), el impuesto estimado sobre esos 28.500 € es de 5.865 €: 1.140 € del primer tramo más 4.725 € del segundo. Reinvertir los 300.000 € completos habría dejado el impuesto en cero.

Casos de uso

• Decidir cuánto reinvertir: comprueba cuánto impuesto te ahorra cada tramo adicional de reinversión.
• Planificar la firma: valora si conviene vender antes o después de comprar para encajar en el plazo de dos años.
• Prever la declaración: estima la cuota que tendrás que provisionar para la renta del año de la venta.
• Comparar escenarios: simula vender con más o menos gastos deducibles y observa el efecto.

Limitaciones y consejos

La calculadora supone que ambas viviendas cumplen la condición de habituales y que la reinversión se hace en plazo; no valora la exención para mayores de 65 años ni la de personas en situación de dependencia, que son figuras distintas, ni la dación en pago. Tampoco aplica coeficientes ni regímenes autonómicos sobre la cuota. Si la nueva vivienda cuesta menos que lo vendido o hay préstamo pendiente, las reglas de cómputo tienen matices que conviene revisar con la norma o un asesor antes de declarar.

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.

Preguntas frecuentes

¿Qué plazo tengo para reinvertir?

Dos años, contados desde la venta, y la reinversión puede ser anterior a la venta (comprar primero y vender después) siempre que se respeten los plazos que marca la norma.

¿Si reinvierto menos de lo vendido pierdo toda la exención?

No: la exención se reduce proporcionalmente. Solo tributa la fracción de ganancia que corresponde a la parte no reinvertida del importe de transmisión.

¿Vale reinvertir en una vivienda para alquilar?

No: la nueva vivienda debe ser tu vivienda habitual (o pasar a serlo en los plazos previstos). Una vivienda de inversión no da derecho a esta exención.

¿Qué pasa si no reinvierto finalmente?

Deberás regularizar: la ganancia que declaraste exenta pasa a tributar, con los intereses correspondientes. Por eso conviene provisionar el impuesto hasta completar la reinversión.