Alquilar un local no es como alquilar un piso: la factura lleva IVA y una retención de IRPF que el inquilino ingresa a cuenta por ti. Esta calculadora monta la factura completa —base, IVA, retención y total a cobrar— y el resumen acumulado del período que elijas, con los tipos editables.
Por qué el local lleva retención y la vivienda no
Cuando el inquilino de un local es un empresario o profesional que lo usa en su actividad, el arrendamiento está sujeto a IVA (tipo general del 21 %) y a retención de IRPF (19 % en la actualidad), ambos tipos editables en la herramienta porque han cambiado en el pasado y pueden volver a cambiar. La mecánica es peculiar: tú repercutas el IVA en la factura, pero la retención no la ingresas tú: la practica el inquilino, que la descuenta de lo que te paga y la ingresa en Hacienda trimestralmente con el modelo 115, entregándote cada año un certificado. Ese dinero no se pierde: es un pago a cuenta de tu IRPF que se resta en tu declaración anual. El alquiler de vivienda, en cambio, está exento de IVA y no lleva retención —de ahí que las cuentas de un local y de un piso no se parezcan aunque la renta sea la misma—.
Cómo se usa
- Escribe la renta mensual pactada, que es la base imponible (sin IVA).
- Revisa los tipos: deja el IVA en el 21 % y la retención en el 19 % si son los vigentes en tu caso, o edítalos.
- Indica el número de meses del período que quieres resumir (12 para el año completo).
- Pulsa Calcular: obtendrás la factura tipo desglosada y los totales acumulados del período.
Ejemplo resuelto
Un local alquilado por 1.000 € mensuales: el IVA del 21 % añade 210 €, y la retención del 19 % resta 190 €. La factura suma 1.000 + 210 − 190 = 1.020 € a cobrar cada mes. En un año completo, las cifras son: 12.000 € de base, 2.520 € de IVA repercutido (que ingresarás en tus declaraciones de IVA compensando el soportado) y 2.280 € de retenciones que el inquilino habrá ingresado a tu nombre y que se descontarán de tu IRPF anual. El total efectivamente cobrado en el año: 12.240 €.
Casos de uso frecuentes
- Arrendadores que emiten su primera factura de local y quieren clavarla a la primera.
- Inquilinos que comprueban cuánto deben pagar y cuánto ingresar con el modelo 115.
- Negociar la renta sabiendo la diferencia entre lo pactado, lo facturado y lo realmente cobrado.
- Gestorías que verifican al instante las retenciones de un certificado anual.
Limitaciones honestas
- Los tipos han cambiado antes (la retención fue del 21 % y del 20 % en años pasados): confirma los vigentes antes de emitir facturas reales.
- Si el inquilino no es empresario o profesional, no procede ni el IVA ni la retención, y la operación tributa de otra forma.
- Cuando el arrendador es una comunidad de bienes o hay varios propietarios, la retención se reparte entre ellos y cada uno la aplica en su declaración.
- No contempla regímenes especiales del arrendador (por ejemplo, módulos) ni las obligaciones formales de facturación electrónica.
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.
Preguntas frecuentes
¿La retención de IRPF es un dinero que pierdo?
No: es un anticipo de tu IRPF ingresado por el inquilino a tu nombre. En la declaración anual se resta de la cuota, y si las retenciones superan lo que te corresponde pagar, la diferencia sale a devolver.
¿Quién ingresa la retención y con qué modelo?
El inquilino: la detrae del pago de cada factura y la ingresa trimestralmente con el modelo 115, con resumen anual en el modelo 180. Debe entregarte un certificado con el total retenido en el año.
¿El IVA de la factura cuenta como ingreso mío?
No: el IVA repercutido no es ingreso ni gasto. Lo declaras en el modelo 303 compensándolo con el IVA que tú soportas en tus gastos, e ingresas solo la diferencia.
¿Qué pasa si alquilo el local a un particular para su uso privado?
Si el arrendatario no actúa como empresario o profesional, la operación no lleva IVA ni retención y puede tributar por Transmisiones Patrimoniales según la comunidad autónoma. Es un caso distinto del que cubre esta calculadora.
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