Calculadora de Viabilidad Promoción Inmobiliaria Autopromoción: Coste Total, IVA y Margen por m²

Qué es y para quién

Es una calculadora de viabilidad para autopromotores: personas que compran una parcela y encargan la construcción de su vivienda en lugar de adquirir una ya terminada. También sirve a pequeñas promotoras que valoran una promoción unifamiliar y quieren una primera cifra seria antes de encargar el estudio de viabilidad completo.

La herramienta descompone el proyecto en sus partidas reales: suelo, presupuesto de ejecución material (PEM) según los metros construidos y el coste por m², el IVA que grava la construcción para el autopromotor, los honorarios técnicos (proyecto, dirección de obra, estudio geotécnico, seguridad y salud), las licencias e impuestos municipales de obra y los gastos fijos de notaría y registro. Al final compara el coste total con lo que valdría la casa terminada a precios de mercado de la zona.

Cómo se usa

Introduce el precio de la parcela y las superficies: la construida determina la obra y la útil sirve para calcular el coste por m² comparable con el mercado. El coste por m² construido es la cifra más delicada: varía mucho según calidades, estructura y provincia, así que trabaja con el dato de un constructor de la zona y no con el más optimista que encuentres.

Los porcentajes de honorarios y licencias se aplican sobre el PEM y son editables: los técnicos suelen moverse en torno al 10-14 % y la licencia de obra y el ICIO rondan el 3-5 % según el ayuntamiento. El IVA de la construcción para autopromotor es el 10 % cuando la vivienda cumple los requisitos; si tu caso es otro, cambia el tipo.

Ejemplo resuelto

Parcela de 100.000 € y casa de 160 m² construidos (140 m² útiles) a 1.300 €/m²: el PEM es de 208.000 €. El IVA al 10 % suma 20.800 €, los honorarios técnicos al 12 % son 24.960 €, las licencias al 4 % son 8.320 € y los gastos fijos, 3.000 €. El coste total del proyecto es de 365.080 €, es decir, 2.607,71 € por m² útil. Si una vivienda similar terminada se vende a 3.200 €/m² útil, su valor sería 448.000 €: el margen de la autopromoción es de 82.920 €, un 18,51 % sobre el valor de mercado.

Casos de uso

• Decidir entre comprar una parcela y construir o comprar la vivienda terminada.
• Comprobar cuánto puedes pagar por el suelo sin que el proyecto deje de cerrar.
• Medir qué pasa con el margen si el coste por m² sube un 10 %.
• Preparar la primera conversación con el banco con un presupuesto desglosado.

Limitaciones y consejos

Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. La estimación no incluye el coste de la financiación durante la obra, las acometidas y urbanización si la parcela no las tiene, ni los imprevistos, que en obra real conviene provisionar con un 5-10 % adicional. El valor de mercado final depende de la tasación y de cómo evolucione la zona: un margen inferior al 10 % deja poco colchón ante desviaciones, y un margen negativo significa que sale más barato comprar terminado.

Preguntas frecuentes

¿Qué IVA paga un autopromotor por la construcción?

El 10 % sobre las certificaciones de obra cuando se trata de una vivienda que cumple los requisitos de tipo reducido y el constructor factura al autopromotor. La compra del suelo a un particular paga ITP y a una empresa, IVA y AJD: ajusta las partidas a tu caso.

¿Qué margen se considera suficiente para autopromover?

No hay una cifra oficial. Como regla práctica, por debajo del 10 % sobre el valor final el ahorro rara vez compensa el riesgo, el tiempo y la gestión que asumes; entre el 15 % y el 20 % el proyecto suele respirar mejor.

¿Puedo deducirme el IVA de la construcción?

El autopromotor particular que construye su vivienda habitual no actúa como empresario y no se deduce el IVA soportado: es un coste más del proyecto, y por eso la calculadora lo suma al total.

¿El coste por m² incluye las calidades?

El coste por m² que introduces debe reflejar tus calidades. La diferencia entre una calidad básica y una alta con aerotermia y carpinterías premium puede superar los 400 €/m², y es la desviación que más viabilidades arruina.