El flipping —comprar barato, reformar rápido y vender— se presenta a menudo como «compré en 120.000 y vendí en 185.000: gané 65.000». Esa cuenta es falsa: ignora los impuestos y gastos de la compra, el coste de mantener la vivienda mientras se reforma y se vende, y la comisión de la venta. Esta calculadora mete todas esas partidas en la misma hoja y devuelve el beneficio real, el ROI de la operación y su equivalente anualizado.
Las partidas que se comen el beneficio
En una operación típica, los gastos de compra (ITP o IVA + AJD, notaría y registro) rondan el 8-10 % del precio; la reforma es la partida estrella y la que más se desvía; la tenencia suma IBI, comunidad, suministros, seguro y, si hay financiación, intereses mes a mes; y la venta se lleva su comisión de agencia y la plusvalía municipal. Solo descontando todo eso del precio de venta se obtiene el beneficio de verdad, y solo dividiéndolo entre todo el dinero inmovilizado se obtiene un ROI comparable con otras inversiones.
Cómo se usa la calculadora
Introduce precio de compra y su porcentaje de gastos, el presupuesto de reforma (con colchón: las reformas «cortas» también se tuercen), los meses estimados hasta vender y el coste mensual de tenencia. Completa con el precio de venta esperado y su porcentaje de gastos. El resultado separa inversión total, ingreso neto de venta, beneficio antes de impuestos, ROI, ROI anualizado y margen sobre la venta.
Ejemplo resuelto
Compra por 120.000 € con un 8 % de gastos (9.600 €), reforma de 35.000 €, 6 meses de tenencia a 300 €/mes (1.800 €): inversión total, 166.400 €. Venta por 185.000 € con un 3 % de gastos (5.550 €): ingreso neto, 179.450 €. Beneficio: 13.050 €. ROI de la operación: 7,84 %; anualizado, 15,69 %. El «gané 65.000» del titular se queda en 13.050 € reales antes de impuestos.
Casos de uso frecuentes
- Fijar el precio máximo de compra: prueba a bajar el precio hasta que el ROI alcance tu objetivo; ese es tu límite en la negociación.
- Decidir entre dos viviendas con reformas y plazos distintos comparando el ROI anualizado, no el beneficio bruto.
- Medir el coste de un retraso: sube los meses y observa cómo la tenencia erosiona el beneficio.
- Presentar la operación a un socio o al banco con las partidas separadas y verificables.
Limitaciones honestas
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. El beneficio es antes del impuesto sobre la ganancia (IRPF o Impuesto sobre Sociedades, según opere el inversor) y no incluye el coste de oportunidad ni la financiación salvo que lo incluyas en el coste mensual de tenencia. Los porcentajes de gastos son editables porque varían mucho por territorio y operación. Ninguna rentabilidad pasada o simulada garantiza el precio de venta futuro: la partida más frágil de un flipping es asumir que se venderá al precio previsto y en el plazo previsto.
Preguntas frecuentes
¿Qué ROI debería exigir a un flipping?
Depende del riesgo y del plazo, pero muchos inversores no bajan de un ROI anualizado de dos dígitos precisamente porque la operación concentra riesgos (obra, plazo, mercado). Si tu simulación da un ROI anualizado similar al de un depósito o un fondo indexado, el flipping no compensa el esfuerzo.
¿Por qué el ROI anualizado es el doble que el de la operación en el ejemplo?
Porque la operación dura 6 meses: el 7,84 % obtenido en medio año equivale a un 15,69 % si ese ritmo se repitiera un año entero (7,84 × 12/6). Es una forma de comparar, no una promesa: hay meses muertos entre operaciones.
¿Debo incluir la hipoteca en el cálculo?
Sí, su coste: suma los intereses y seguros de esos meses dentro del coste mensual de tenencia. El capital prestado no es un gasto, pero los intereses sí, y con financiación el dinero propio inmovilizado es menor, lo que cambiaría el ROI sobre fondos propios: esta calculadora mide el ROI sobre la inversión total.
¿Qué partida se desvía más en la práctica?
La reforma, seguida del plazo de venta. Por eso la calculadora separa ambas: prueba el escenario pesimista (reforma un 20 % más cara y dos meses más) antes de firmar la compra, no después.
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