Calcular Rentabilidad Bruta Alquiler Residencial Fórmulas: Yield, PER y Alquiler Necesario para tu Objetivo

Qué es y para quién

La rentabilidad bruta es el primer filtro de cualquier inversión en alquiler residencial: alquiler anual dividido entre lo que cuesta entrar. Sus fórmulas hermanas completan la foto: el PER (price-to-rent) indica en cuántos años los alquileres brutos igualan la inversión, y el alquiler por m² permite comparar pisos de distinto tamaño en la misma calle sin que el precio absoluto engañe.

Esta herramienta es para inversores que criban anuncios y necesitan aplicar las fórmulas sin hoja de cálculo; para propietarios que fijan el precio de salida de su alquiler con un objetivo de yield en mente; y para estudiantes de inversión inmobiliaria que quieren ver cómo se relacionan entre sí las métricas clásicas moviendo una sola variable.

Cómo se usa

Introduce el precio de compra y el porcentaje de gastos de adquisición para distinguir las dos versiones del yield: sobre el precio (la que publican los portales) y sobre la inversión total (la que sale de tu bolsillo y la honesta para comparar). Añade el alquiler mensual y la superficie útil para obtener el PER y los ratios por m². Por último, escribe tu rentabilidad objetivo sobre la inversión y la calculadora despeja la incógnita que falta: el alquiler mensual que deberías conseguir. Si ese alquiler está muy por encima del de mercado en la zona, la operación no da tu objetivo y es mejor saberlo antes de comprar.

Ejemplo resuelto

Piso de 160.000 € con un 10 % de gastos de compra: inversión total 176.000 €. Alquiler de 800 € al mes: 9.600 € al año. Rentabilidad bruta sobre el precio: 9.600 / 160.000 = 6,00 %. Sobre la inversión: 9.600 / 176.000 = 5,45 %. PER: 16,67 años sobre el precio y 18,33 años sobre la inversión. Con 80 m² útiles, el precio sale a 2.000 €/m² y el alquiler a 10 €/m². Y para alcanzar un objetivo del 7 % sobre la inversión harían falta 176.000 × 0,07 / 12 = 1.026,67 € mensuales: si el mercado de la zona paga 800 €, el objetivo es inalcanzable a ese precio de compra y toca negociar el precio o buscar otro piso.

Casos de uso

Cribar decenas de anuncios en minutos comparando el yield sobre inversión y el alquiler por m². Fijar el alquiler de salida de una vivienda que ya posees para cumplir tu objetivo. Negociar el precio de compra despejando al revés: dado el alquiler de mercado y tu yield objetivo, el precio máximo sale de dividir el alquiler anual entre ese objetivo. Y comparar ciudades o barrios con el PER, que resume en un número cuántos años de renta cuesta entrar en cada uno.

Limitaciones y consejos

Lo bruto no paga las facturas: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, meses vacíos y el impuesto sobre la renta reducen el yield típicamente en 1,5-2,5 puntos, de modo que un 5,45 % bruto puede quedarse en torno a un 3 % neto. Tampoco considera financiación, revalorización ni fiscalidad de la venta. Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes.

Consejo: usa la bruta para descartar (lo que no da un mínimo bruto tampoco lo dará neto) y exige siempre el cálculo neto antes de comprometer dinero. Las fórmulas de esta página ordenan la búsqueda; no sustituyen el análisis completo.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la fórmula de la rentabilidad bruta del alquiler?

Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) / inversión × 100. Si en la inversión cuentas solo el precio, obtienes el yield «de portal»; si sumas impuestos y gastos de compra, el yield real de tu dinero, que es el que calcula esta herramienta en su segunda cifra.

¿Qué PER se considera bueno en alquiler residencial?

Como referencia general, un PER por debajo de 20 años (yield bruto superior al 5 %) se considera razonable en residencial y por debajo de 15, atractivo; en grandes capitales los PER altos (25-30) son habituales porque el inversor apuesta también por la revalorización. Son orientaciones, no reglas.

¿Por qué hay dos rentabilidades, sobre precio y sobre inversión?

Porque los gastos de compra (impuestos, notaría, registro) son dinero que pagas y no recuperas con el alquiler. Ignorarlos infla el yield aproximadamente medio punto o más, como se ve en el ejemplo: 6,00 % frente a 5,45 %.

¿El alquiler objetivo que calcula es el que debo publicar?

Es el alquiler que necesitarías para cumplir tu objetivo de rentabilidad bruta, no necesariamente el que el mercado pagará. Contrasta siempre esa cifra con los alquileres reales por m² de la zona, que la propia calculadora te ayuda a comparar.