Al comprar un inmueble en Perú, el impuesto que más sorprende al comprador es la alcabala: lo paga quien compra, lo recauda la municipalidad y no es un porcentaje sobre todo el precio, sino solo sobre la parte que supera las 10 UIT. Esta calculadora aplica esa estructura —base, tramo inafecto e impuesto— con la UIT del año que elijas, y tiene en cuenta que si el autovalúo ajustado supera al precio pactado, la base es el autovalúo.
Cómo funciona la alcabala, paso a paso
La Ley de Tributación Municipal fija tres pasos: primero se toma el valor de transferencia, que es el mayor entre el precio pactado y el autovalúo del año de la operación ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM). Segundo, a esa base se le restan 10 UIT, tramo que no paga nada. Tercero, sobre el exceso se aplica la tasa única del 3 %. No hay escalas ni deducciones adicionales en el impuesto mismo, y la primera venta que hace una empresa constructora del inmueble que ella construyó está inafecta en la parte del valor de construcción, un matiz que esta calculadora no modela.
Cómo se usa la calculadora
Introduce el valor de transferencia en soles, el valor de la UIT del año de la compra (la de 2025 es S/ 5 350 y se actualiza cada año por decreto supremo) y, si lo conoces, el autovalúo ajustado por el IPM. Si no conoces el autovalúo, déjalo en cero y la base será el precio. El resultado desglosa base, tramo inafecto y exceso, para que puedas contrastarlo con la liquidación de la municipalidad o del notario.
Ejemplo resuelto
Compra por S/ 400.000 con UIT de S/ 5.350: las 10 UIT son S/ 53.500, así que el exceso gravado es 400.000 − 53.500 = S/ 346.500, y la alcabala, el 3 %: S/ 10.395. Si el precio hubiera sido de S/ 50.000, no habría impuesto: no supera el tramo inafecto. Y si el autovalúo ajustado fuera de S/ 420.000, mandaría sobre el precio y el impuesto subiría a S/ 10.995.
Casos de uso frecuentes
- Presupuestar una compra en soles sumando alcabala, notaría y registro antes de separar el inmueble.
- Compras en dólares: convierte el precio al tipo de cambio del día de la escritura y calcula en soles, que es la moneda de la liquidación.
- Verificar la liquidación municipal cuando el monto que te pasan no coincide con tu expectativa.
- Operaciones cercanas al umbral: en inmuebles modestos, comprobar si realmente hay impuesto o todo cae dentro de las 10 UIT.
Limitaciones honestas
Herramienta orientativa: los resultados son una estimación y no constituyen asesoría fiscal, legal ni sanitaria. Verifica siempre los parámetros vigentes. La calculadora cubre la regla general para compradores personas naturales. Tienen tratamiento especial la primera venta del constructor (inafecta en el valor de la construcción), las transferencias por anticipo de herencia o por reorganización de empresas, y los inmuebles adquiridos antes de ciertas fechas. La UIT y el autovalúo deben ser los del año exacto de la transferencia: usa la cifra oficial vigente, porque una UIT desactualizada arrastra todo el resultado.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?
El comprador. Es un impuesto municipal que grava la transferencia a favor de quien adquiere, y normalmente se paga antes o al momento de formalizar la escritura; el notario suele verificar su pago para inscribir la compra en Registros Públicos.
¿Qué pasa si el precio es menor que el autovalúo?
Manda el autovalúo ajustado por el IPM. La ley toma como base el mayor de ambos valores precisamente para evitar escrituras con precios declarados muy por debajo del valor fiscal del predio.
¿La alcabala se paga también en la primera venta de un departamento nuevo?
La primera venta que realiza la empresa constructora del inmueble que construyó está inafecta respecto al valor de la construcción; solo tributa la parte del terreno. En la práctica lo verás reflejado en la liquidación de la inmobiliaria o la notaría, y esta calculadora general no lo modela.
¿Cuánto es 10 UIT en soles este año?
Depende del año: la UIT 2025 es S/ 5.350, así que 10 UIT son S/ 53.500. Cada diciembre el MEF publica la UIT del año siguiente; edita el campo con la vigente en la fecha de tu compra.
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